Toon alles / Verberg alles

Wet voorkeursrecht gemeenten

Door wie wordt de verkoopprijs bepaald?

Indien de eigenaar van een stuk grond zijn eigendom wil verkopen in het kader van wet voorkeursrecht gemeenten, dan is de eigenaar verplicht om dit goed aan te bieden aan de partij die het recht gevestigd heeft. De eigenaar mag zelf bij de formele aanbieding aan de overheid een verkoopprijs noemen. Accepteert de overheid deze prijs niet en kunnen partijen niet minnelijk tot overeenstemming komen, dan heeft de eigenaar de mogelijkheid om via de gemeente, provincie of het rijk de rechtbank te verzoeken één of meer deskundigen te benoemen om over de prijs advies uit te brengen. Na het uitbrengen van het advies kunnen beide partijen beslissen van de koop af te zien of tot (ver)koop conform de geadviseerde prijs over te gaan. Ook kunnen zij aangeven een oordeel van de rechtbank over de prijs te willen. De desbetreffende overheid is vervolgens gedurende drie maanden ná de uitspraak van de rechtbank over de verkoopprijs verplicht mee te werken aan de verkoop en levering. De eigenaar kan na het oordeel van de rechtbank wél alsnog afzien van verkoop.

Hoe wordt de hoogte van de verkoopprijs bepaald?

Uitgangspunt is dat de eigenaar en de desbetreffende overheid in overleg de verkoopprijs bepalen. Lukt dit niet dan zal de rechter op advies van deskundigen de prijs bepalen. Hierbij zal hij de zogenaamde 'verkeerswaarde' van de grond bepalen. Dit is de prijs die in het vrije verkeer tussen een redelijk handelende eigenaar en een redelijk handelende koper tot stand zou komen. Met deze waarderingsgrondslag wordt aangesloten bij de waardebepaling uit de Onteigeningswet.

Kan de eigenaar tijdens de onderhandelingsprocedure (als de overheid bijvoorbeeld te weinig wil betalen) alsnog afzien van verkoop aan de overheid?

Ook tijdens de onderhandelingen met de overheid houdt de eigenaar de vrijheid om van verkoop af te zien. Het voorkeursrecht blijft dan nog wel gevestigd.

Ik ben het niet eens met de vestiging van het voorkeursrecht. Wat kan ik doen?

U kunt bezwaar maken tegen het vestigingsbesluit bij de desbetreffende overheidsinstelling. Tegen de vestiging van een voorkeursrecht door de overheid staat rechtsbescherming conform de Algemene wet bestuursrecht (Awb) open. Belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen het vestigingsbesluit bij de desbetreffende overheid en vervolgens in beroep gaan bij de rechtbank en eventueel in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoe wordt ontwijking van het voorkeursrecht tegengegaan?

De notaris is belast met de taak van controle op de naleving van de Wvg. Een akte tot vervreemding aan een derde kan alleen worden ingeschreven wanneer daarop een notariële verklaring staat dat op de onroerende zaak geen voorkeursrecht rust. Voordat de notaris deze verklaring afgeeft, moet de notaris nagaan of er een voorkeursrecht is en of het voorkeursrecht in het desbetreffende geval geldig is. Daarnaast kan de gemeente, provincie of het rijk de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie.

Kunnen ook andere zaken worden betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente?

Het kan voorkomen dat slechts een deel van de onroerende zaken is belast met een voorkeursrecht, maar dat deze onroerende zaken wel een samenhangend geheel vormen met niet met een voorkeursrecht belaste zaken. Denk bijvoorbeeld aan het geval waarin het voorkeursrecht is gevestigd op een stuk landbouwgrond, maar niet op de bijbehorende bedrijfsgebouwen. Afhankelijk van het precieze geval kan de eigenaar dan van de desbetreffende overheid eisen dat het geheel van onroerende zaken wordt betrokken in de mogelijke aankoop. Ook kan de eigenaar eisen dat het bedrijf of de onderneming waarin de onroerende zaken als onderdeel worden geëxploiteerd in de verkoop wordt betrokken.

Is de gemeente, provincie of het Rijk verplicht de grond te kopen als deze wordt aangeboden?

De gemeente, provincie of het Rijk is door vestiging van het voorkeursrecht niet verplicht tot aankoop over te gaan. Dit voorkeursrecht is namelijk geen actief verwervingsinstrument. Indien de grond door de eigenaar wordt aangeboden, kan de desbetreffende overheid alsnog beslissen niet tot aankoop over te gaan. Ook kan de desbetreffende overheid dan alsnog beslissen het voorkeursrecht te laten vervallen.

Wat als de gemeente, de provincie of het Rijk uiteindelijk niet wil kopen?

Als de gemeente, de provincie of het Rijk (afhankelijk van wie het voorkeursrecht vestigde) de grond niet wil kopen of de beslistermijn van acht weken na aanbieding door de eigenaar heeft overschreden, staat het de eigenaar gedurende drie jaren vrij om tot verkoop aan derden over te gaan.

Deze tijdelijke vrijheid is aan de eigenaar verbonden, niet aan de onroerende zaak en gaat daarom voor de resterende tijd niet over op de opvolgende verkrijger(s). Het voorkeursrecht vervalt bij verkoop dus niet, zodat als de volgende eigenaar wil verkopen hij ook weer aan de overheid moet aanbieden. De verkoper is wel gehouden dit te melden aan de potentiële koper.

 

Is de eigenaar verplicht de grond aan de gemeente te verkopen?

De eigenaar van de grond waarop het voorkeursrecht is gevestigd is niet verplicht de grond te verkopen. Áls de eigenaar de grond echter wil verkopen, dan moet de grond eerst aan de gemeente, de provincie of het rijk (afhankelijk van wie het voorkeursrecht heeft gevestigd) worden aangeboden. Zolang de eigenaar geen plannen heeft tot verkoop, kan de desbetreffende overheid de grond niet via het voorkeursrecht verwerven. Dit komt doordat dit voorkeursrecht een passief aankoop instrument is. De eigenaar blijft dan ook bevoegd om zelf tot realisatie van de (voorgenomen) bestemming over te gaan. Realiseert de eigenaar de (voorgenomen) bestemming niet, dan zou de overheid er eventueel voor kunnen kiezen de grond en opstallen via de Onteigeningswet te verwerven.

Zijn er uitzonderingen op de verplichting de grond aan de gemeente te verkopen?

Ja, uitzonderingen op de plicht de grond en opstallen aan de overheid te verkopen, zijn bijvoorbeeld bepaalde rechtshandelingen in familieverband (zoals verkoop aan ouders of broers en zusters), verkoop krachtens de wet, rechterlijk bevel of executoriale verkoop, bepaalde overeenkomsten gesloten vóór de inwerkingtreding van het voorkeursrecht mits ingeschreven in de openbare register of overeenkomsten met andere overheidslichamen.

Wat zijn de gevolgen van vestiging van een voorkeursrecht?

Het vestigen van een voorkeursrecht op een goed heeft als gevolg, dat wanneer de eigenaar van dit goed het betreffende goed wil verkopen, dit eerst aan de overheidsinstelling moet aanbieden ter verkoop.

Wanneer treedt het voorkeursrecht in werking?

Een besluit tot vestiging van een voorkeursrecht treedt pas in werking wanneer het schriftelijk kenbaar is gemaakt. Het besluit moet worden gepubliceerd in de Staatscourant/Staatscourant online waarna het op de dag na publicatie in de Staatscourant in werking treedt.

Om burgers te informeren moet het voorkeursrecht ook worden gepubliceerd in het lokale dag- of nieuwsblad, gemeenteblad of de gemeentepagina in de plaatselijke krant. Belanghebbenden op wiens gronden of onroerende zaken het voorkeursrecht wordt gevestigd behoren hiervan per brief ingelicht te worden.

Wat is de Wet voorkeursrecht gemeenten?

In deze wet wordt geregeld dat wanneer er op een onroerend goed ‘wet voorkeursrecht gemeenten' berust, dit onroerend goed eerst aan de gemeente ten verkoop aangeboden moet worden. Indien de gemeente dit goed wenst te bemachtigen zal onderhandeld moeten worden tussen beide partijen.
Beide partijen hebben te allen tijde de vrijheid om alsnog nog van de beoogde transactie af te zien.

Wie kunnen een voorkeursrecht vestigen?

Alle gemeenten, provincies en het rijk kunnen een voorkeursrecht vestigen.

In welke gevallen kan een voorkeursrecht gevestigd worden?

De wetvoorkeursrecht gemeenten is in het leven geroepen om de overheid een vooropstaande positie bij het verwerven van grond te geven. In het verleden was het zo dat bijvoorbeeld projectontwikkelaars of eigenaren bewust of onbewust de overheid in de weg kon zitten bij het uitvoeren van haar plannen.

Een voorkeursrecht wordt vaak op gronden gevestigd waaraan in een nieuw bestemmingsplan, inpassingsplan, projectbesluit of nieuwe structuurvisie een ander bestemming is gegeven (niet agrarisch) en waarvan het gebruik van de grond afwijkt van die (voorgenomen) bestemming.

Ook gronden die in een structuurvisie zijn aangewezen als moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) komen in aanmerking voor de vestiging van een voorkeursrecht, ongeacht of het gebruik van die gronden afwijkt van het plan.

 

Op welke momenten kan er een voorkeursrecht worden gevestigd?

Een voorkeursrecht kan op verschillende momenten gevestigd worden. Dit kan als het bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld, maar ook al eerder als een structuurvisie of projectbesluit is vastgesteld.  

De gemeenteraad, provinciale staten en de Minister van VROM kunnen het voorkeursrecht zelfs al vestigen voordat er een nieuw bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie is vastgesteld. Dat voorkeursrechtbesluit wordt dan een besluit tot voorbescherming genoemd (art. 5 Wvg). Ook kunnen burgemeester en wethouders of Gedeputeerde Staten om te voorkomen dat grondeigenaren gaan anticiperen op het door de raad te nemen voorkeursrechtbesluit een voorlopig voorkeursrecht voor maximaal 3 maanden vestigen.

De Wet voorkeursrecht gemeenten is per 1 juli 2008 op een aantal punten gewijzigd.  De wijzigingen betreffen met name de aanpassing van de planologische vestigingsgrondslagen aan de nieuwe planfiguren, de vereenvoudiging van de aanwijzingsprocedure en de toekenning van de bevoegdheid aan Rijk en provincies om een voorkeursrecht te vestiging.

 

Onteigeningen

Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de onteigeningsplannen van de gemeente?

Tijdens de administratieve procedure moet het college van Burgemeester en Wethouders eerst een ontwerp onteigeningsplan ter inzage leggen. Belanghebbenden kunnen tijdens de termijn van tervisielegging hun bedenkingen tegen dit plan bij de gemeenteraad naar voren brengen. Mensen die in deze fase bedenkingen naar voren hebben gebracht, kunnen dit nogmaals doen bij de Kroon als de gemeenteraad het onteigeningsplan ter goedkeuring heeft voorgelegd. Bovendien kan men tegen het onteigeningsvonnis van de rechtbank in cassatie bij de Hoge Raad. Men kan echter ook het aan de onteigening ten grondslag liggende bestemmingsplan zelf uitvoeren: zelfrealisatie. Indien men dat doet, kan er geen onteigening plaatsvinden. Men moet het plan dan wel uitvoeren op de manier die de gemeente voor ogen had.

Hoe vindt schadeloosstelling plaats?

De schadeloosstelling wordt altijd vastgesteld in geld. De overheid kan de eigenaar eventueel vervangende grond aanbieden als een schadebeperkend optie. De schadeloosstelling is in ieder geval zo groot als de waarde van het bezit. Daarnaast bestaat een vergoeding voor waardevermindering van het overblijvende en voor bijkomende kosten als verhuiskosten en inkomensschade.

Hoe lang kan de hele procedure duren? Kan ik dit versnellen of vertragen?

De gemiddelde procedure duurt 3,5 jaar. U kunt de procedure versnellen door tijdens de eerste fase, het overleg met de gemeente over de verkoop, na een onderhandeling door u of door uw onteigeningsdeskundige tot een akkoord te komen over het schadebedrag. Dit wordt dan minnelijke onteigening genoemd. Een minnelijke onteigening is een overeenkomst waarbij partijen (u en de gemeente) afspreken dat door de rechtbank benoemde commissie van deskundigen de totale schadevergoeding voor het onteigende wordt bepaald. De hoogte van de schadevergoeding, die door de deskundigen wordt bepaald, is bindend voor de gemeente en u. Deze minnelijke onteigening kent een groot voordeel: de administratieve fase en de gerechtelijke fase van de onteigeningsprocedure worden overgeslagen. Er kleeft echter ook een nadeel aan: er is geen rechtsbescherming tegen de hoogte van de schadevergoeding die door de deskundigen wordt bepaald. U kunt de procedure slechts in beperkte mate vertragen, namelijk door tijdens de termijn van de tervisielegging bij de gemeente en later bij de Kroon uw bedenkingen naar voren te brengen. Dit zal een kleine vertraging in de procedure opleveren.

Wat is onteigening?

Als uw grond wordt onteigend, betekent dit dat een overheidsinstelling uw eigendom ontneemt. De eigendom gaat over door inschrijving van het onteigeingsvonnis in het kadaster.

Wanneer kan mijn grond worden onteigend?

Uw grond kan alleen onteigend worden wanneer de rechter dit heeft besloten. Voorafgaand aan de onteigening zijn er bepaalde regels waaraan de overheid zich moet houden.

Aan welke regels moet de overheid zich houden bij onteigening?

De overheid moet aantonen dat de onteigening noodzakelijk en urgent is en het algemeen belang dient. Verder moet de voormalige eigenaar en/of huurder een passende schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar/huurder mag door onteigening niet voor- en achteruit gaan in inkomen of vermogenspositie. Verder moet de overheid het goed eerst op een minnelijk manier proberen te verkrijgen.
De overheid moet op zijn minst een bestemmingsplan of zoiets dergelijk voor het beoogde gebied klaar hebben.

 

Zijn er uitzonderingen op de wet?

Wanneer uw goed wordt onteigend heeft u het recht op zelfrealisatie. Dit houdt in wanneer u de overheidsplannen zelf waar kunt maken u niet onteigend kunt worden.

Hoe lang kan de hele procedure duren? Kan ik dit versnellen of vertragen?

Een onteigeningsprocedure kan zomaar een aantal jaren duren. Dit kan verschillende oorzaken hebben. De overheid moet een hele procedure doorlopen voordat de rechter een onteigeningsbesluit maakt. 

Schadeloosstelling

Wat krijg ik bij onteigening allemaal vergoed?

De overheid dient alle schade te vergoeden die het rechtstreekse gevolg is van de onteigening. Uitgangspunt is dat u ná de onteigening in dezelfde vermogens- en inkomenspositie dient te verkeren als vóór de onteigening

Worden mijn gordijnen, vloerbedekking, tuinaanleg en verhuizing ook in de schadeloosstellingsbegroting meegenomen?

Ja, in de schadeloosstellingsbegroting worden ook de inrichtingskosten opgenomen voor uw nieuwe woning.

 

 

Ik ben sterk aan deze locatie en dit huis gehecht. Wordt de emotionele waarde ook in de vergoeding betrokken?

Wanneer u verplicht moet verhuizen brengt dit meestal emoties met zich mee. Desondanks wordt de emotionele schade niet vergoed.

Bij verhuizing wil ik een even groot perceel als nu, moet de overheid hier voor zorgen?

De overheid moet ervoor zorg dragen dat u na de onteigening in een gelijkwaardige (economische) positie kunt belanden. Dit houdt niet in dat u in een identieke situatie moet belanden. Als uw positie na de onteigening gelijkwaardig is aan die er voor, ook al heeft u een kleiner perceel maar een gelijke woongenot, heeft de overheid naar behoren gehandeld.

Als ik mij tot het uiterste verzet, haal ik er dan meer uit?

Nee, dat maakt niets uit. De deskundigen stellen de schadevergoeding vast, en er wordt daarbij niet gelet op hoe sterk de eigenaar zich tegen onteigening heeft verzet. Wel kan verzet bij een overheid die haast heeft, de bereidheid vergroten om bij de poging tot onderhandse aankoop een hogere schadeloosstelling aan te bieden

Ik heb een financieel voorstel gekregen, maar vind dat onvoldoende. Wat kan ik doen?

U kunt in de minnelijke fase via onderhandelingen tot een hoger bedrag komen dan het aanbod dat u ontvangen heeft. Indien u via de onderhandelingen niet bereikt wat u wenst, dan kan de rechter op aanvraag een advies over de prijs uitbrengen.

Een projectontwikkelaar / aannemer heeft mij benaderd en wil meer betalen dan de overheid. Kan ik daarmee in zee gaan?

Indien er Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd op uw goed, dan dient u wanneer u het huis wilt verkopen, het eerst aan de gemeente aan te bieden. Wanneer de gemeente dit huis niet wilt kopen, dan bent u vrij om het aan een ieder te verkopen. Wel bent u verplicht om te melden dat er Wet voorkeursrecht gemeente op het huis berust.

De prijzen van onroerend goed lopen nog steeds op. De verhuizing is pas over enige tijd. Kan ik de tussentijdse waardestijging opeisen?

Nee, bij het bepalen van het de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop het onteigeningsvonnis wordt uitgesproken of op de datum waarop overeenstemming is bereikt. In geval van waardevermindering hoeft u het verschil dan ook niet terug te betalen.

Is de onteigeningsschade afhankelijk van wat ik weer koop / kan kopen?

Ja. Bij een schadeloosstelling op basis van verplaatsing zal de schade vergoed moeten worden, die het gevolg is van de vervanging van het onteigende door een vergelijkbaar object (bijvoorbeeld een woning of een perceel). Dit betekent dat de voor- en nadelen die aan het vervangende object zijn verbonden, in de schadevergoeding verrekend moeten worden.

Wat kan een onteigeningsdeskundige voor mij doen?

De onteigeningsdeskundige moet u zien als een deskundige die uw belangen behartigd tegenover de te onteigenende partij (overheid). Samen met de deskundige stelt u de totale schade vast die u hebt bij een gedwongen verhuizing. Hierbij kunnen kosten aan de orde komen die u zelf volledig over het hoofd ziet.
Vervolgens gaat de deskundige voor u in onderhandeling met de overheid, uiteraard met als doel het maximaal haalbare resultaat hieruit te halen. Indien dit resulteert in een overeenkomst zorgt de onteigeningsdeskundige voor een volledig correcte juridische afhandeling. Indien u in deze fase niet tot overeenstemming komt dan wordt voor de gerechtelijke fase de bijstand ingeroepen van een onteigeningsdeskundige/advocaat.

Bedrijven

Mijn omzet is sterk afhankelijk van de locatie waar ik nu mijn bedrijf heb. Wat kan ik eisen?

U hebt zoals eerder genoemd de keuze om uw bedrijf te verplaatsen of te liquideren. De onteigeningsdeskundigen berekenen bij de begroting van de schadeloosstelling welke van deze twee de beste oplossing is. Indien er wordt gekozen voor verplaatsing, zult u minder omzet maken. De nadelen als gevolg van de verplaatsing, in dit geval de omzetdaling, worden in de schadeloosstelling berekend. 

Ik lijd tijdens de verplaatsing van mijn bedrijf omzetverlies. Hoe wordt hier mee omgegaan?

Inkomensschade als gevolg van onteigening wordt eveneens vergoed.

Hoe worden bij nieuwbouw van een bedrijf voordelen wegens nieuw voor oud in de praktijk vaak begroot?

Bij nieuwbouw kan men de zaak vaak efficiënter inrichten waardoor er een hogere bedrijfsopbrengst ontstaat. Dit voordeel wordt dan verrekend met de hogere investeringslast die de eigendomsverwerving van de vervangende onroerende zaak meebrengt.

Wat wordt er allemaal vergoed?

Dit ligt eraan of u een eigenaar/belegger, eigenaar/gebruiker of huurder van een pand bent. Verder is het ook relevant om te weten of u het bedrijf op een andere locatie voort gaat zette of dat u kiest voor een bedrijfsbeïndiging.

Over het algemeen vallen alle vergoedingen onder één van de onderstaande posten in de schadeloosstellingsbegroting.

 

Vermogensschade, inkomensschade, bijkomendeschade, bijdrage in deskundige kosten en belastingschade.

Wat gebeurt er wanneer ik de onderneming niet verder wil voortzette op een andere locatie?

In geval van onteigening heeft u de keuze tussen voortzetting of liquidatie van (een gedeelte van) een bedrijf. Doorslaggevend is het objectieve criterium wat een redelijk handelend eigenaar in de gegeven omstandigheden zou doen, liquideren of voortzetten. 

Na onteigening wordt mijn perceel te klein om nog te kunnen ondernemen. Wat zijn mijn rechten?

U kunt uw bedrijf aanpassen na de gedeeltelijke onteigening. Bij bedrijfsaanpassing worden met name opbrengstverlies, lastenverzwaring en omrij- en snijschade vergoed door de onteigenende overheid.
U kunt ook kiezen voor een bedrijfverplaatsing. De onteigeningsdeskundige zal u dan adviseren of dit eventueel mogelijk is of dat het aan de hand van de bedrijfresultaten beter is om uw bedrijf te liquideren. De schade die het gevolg is van de vervanging van uw bedrijflocatie door een vergelijkbare andere locatie, zal vergoed worden. De voor- en nadelen die aan de nieuwe locatie verbonden zijn, worden verrekend in de schadevergoeding. Als u bij uw nieuwe bedrijf bijvoorbeeld hogere huisvestings- en exploitatielasten heeft, wordt dit in de berekening van de schadeloosstelling meegenomen. Als er voor liquidatie van uw bedrijf wordt gekozen, d.w.z. als liquidatie de meest gerede oplossing is, dan moet ook het gekapitaliseerde, netto te derven inkomen worden vergoed. Bij de bepaling van dit inkomen wordt rekening gehouden met de winstcapaciteit van uw bedrijf, als een ongestoorde exploitatie mogelijk zou zijn geweest, of met de vervangende inkomsten.